Главное, чего не пишут в банковских памятках: по семейной ипотеке на ИЖС дом строит подрядчик по договору, а деньги лежат на эскроу-счёте и приходят ему только после сдачи. Поэтому одобряют не только вас — проверяют и строительную компанию. Ниже: что требует банк от подрядчика, какой участок подойдёт и что мы берём на себя.
Ставки, лимиты и сроки действия программы банки меняют несколько раз в год — актуальные цифры уточняем на дату вашей заявки, а не переписываем сюда устаревшие.
Вы подаёте заявку в банк и получаете одобрение суммы. На этом шаге подрядчик ещё не нужен — но полезно уже понимать смету, чтобы одобренной суммы хватило на дом целиком, а не на коробку.
Земля должна быть в собственности и подходить под требования банка: ИЖС или ЛПХ в населённом пункте, межевание, подъезд, возможность подключений. Мы смотрим участок и с точки зрения стройки — грунт, уклон, сейсмика.
Готовим проект и смету с разбивкой по этапам — банку нужна именно такая, а не общая цифра. Смета фиксируется в договоре и по ходу стройки не растёт.
Банк смотрит компанию: сколько лет работает, отчётность, готовность к эскроу. Пакет документов со своей стороны собираем мы.
Подписываем договор подряда, банк открывает эскроу-счёт и перечисляет туда деньги. До сдачи дома они заморожены — подрядчик строит на свои.
Строим по графику, показываем этапы. После сдачи дома и оформления документов банк раскрывает эскроу.
Под эскроу компания строит на собственные оборотные средства и получает деньги в конце. Это дороже, чем схема «аванс — материалы — аванс», и именно поэтому часть бригад с ипотечными клиентами не работает. Взамен вы получаете то, чего в схеме с авансами нет: деньги не уходят раньше результата, смета зафиксирована договором, а сроки подкреплены не обещанием, а тем, что подрядчику невыгодно затягивать.
| Параметр | Стройка под эскроу | Бригада за наличные |
|---|---|---|
| Кто рискует деньгами | Подрядчик — до сдачи дома | Заказчик — с первого аванса |
| Смета | Фиксируется в договоре | «Уточняется по ходу» |
| Документы для банка | Готовит подрядчик | Не готовит никто |
| Гарантия | По договору, к юрлицу | Устная, к людям |
Посчитаем смету под ваш проект и свяжемся в течение дня.
Нет. Программа на ИЖС работает через договор подряда с юридическим лицом или ИП: банк переводит деньги не вам, а на эскроу-счёт и раскрывает их подрядчику после сдачи дома. Хозспособ («строю сам, нанимаю бригаду») под программу не подходит — именно поэтому выбор подрядчика становится частью одобрения.
Обычно это действующее юрлицо или ИП с опытом и отчётностью, договор подряда с фиксированной сметой и сроком, смета с разбивкой по этапам, готовность работать через эскроу-счёт и подтверждённое право на участок у заказчика. Мы работаем по договору с фиксированной сметой и проходим эту проверку — документы для банка готовим сами.
Эскроу — специальный счёт в банке, куда попадают деньги ипотеки. Подрядчик не получает их до сдачи дома: пока идёт стройка, средства заморожены. Для вас это защита от «взяли аванс и пропали», для нас — доказательство, что мы уверены в сроках. Строить под эскроу может не каждая компания: нужно иметь оборотные средства на весь цикл.
Участок должен быть в собственности заёмщика (или покупаться в той же сделке), с назначением под ИЖС или ЛПХ в границах населённого пункта, с подъездом и возможностью подключения коммуникаций. Землю сельхозназначения и участки без межевания банк обычно не принимает — это стоит проверить до подачи заявки.
На практике — от трёх недель до полутора месяцев: одобрение заёмщика, проверка участка, согласование проекта и сметы, проверка подрядчика, подписание договора и открытие эскроу. Мы параллельно готовим смету и проект, чтобы не терять эти недели дважды.
С вас — документы на участок, паспорт, справки о доходе и составе семьи по требованиям банка. С нас — договор подряда, смета с этапами, проект, сроки, реквизиты и документы компании. Заявку в банк вы подаёте сами или через ипотечного менеджера, мы даём весь пакет со своей стороны.
«Построили дом из ракушечника за один сезон, смета не выросла ни на рубль. Прораб на связи, этапы показывали — всё по-честному.»
«Долго выбирали подрядчика, остановились на «Строй Домик» из-за договора и фиксированной сметы. По срокам всё чётко, бригада своя, не субподряд.»
«Делали проект под сейсмику, фундамент усиленный. По гарантии по мелочи приезжали, поправляли без вопросов. Рекомендую.»